INDLEDNING
Skatteministeriet har – på foranledning af skiftende regeringer – gennemført en betænkning om ændring af skattereglerne for beskatning af ejendomsavancer. Der er indgået et politisk forlig herom, og næste forår forventes et egentligt lovudkast sendt i høring. Meldingen fra Ejendomsforeningen Danmark og andre interessegrupper er, at processen politisk er langt fremme og man må indstille sig på at lovgivningen med stor sandsynlighed vil blive vedtaget tæt på den form den foreligger i nu.
Det er nok de færreste, der tænker, at “lagerbeskatning” at udlejningsejendomme vil få den store betydning. “22 procent løbende beskatning af værditilvæksten betyder vel ikke det store? Det er jo blot en tidsmæssig forskydning af beskatningen der er tale om”. Jf. flere ejendomsmægleres publikationer omkring deres genelle forventninger til ejendomsmarkedets nærmeste fremtid, omtales den kommende ny lovgivning minimalt. På en af de større ejendomsmæglers hjemmeside – hvor den kommende lovgivning omtales – formanes investorerne da også til at bevare roen, idet det er opfattelsen at lovændringen vil få marginal betydning, herunder at ejendomspriserne blot forventes at sætte sig med ca. 2-3 % i værdi.
En Google-søgning på “lagerbeskatning” giver en stribe hits til sider (revisorer, jurister og ejendomsmæglere), hvor lovforslaget flittigt diskuteres mht. hvilke investorer / ejendomme, der vil blive omfattet af lovændringen. De færreste prøver at begive sig ud i prognoser for, hvad det faktisk reelt kommer til at betyde for markedet og aktørerne der i.
I det efterfølgende er der regnet lidt på konsekvenserne – og nogle mulige overvejelser afledt heraf diskuteres – som kan blive relevante for diverse ejendomsaktører.
(Fremkom gerne med feedback til nærværende indlæg om “Lagerbeskatning”).
Wind Ejendommes interesse for den ny lovgivning omkring Lagerbeskatning opstod i forbindelse med, at selskabet primo 2021 stod overfor nogle overvejelser omkring salg/langsigtet behold af nogle ejendomme.
Idet overvejelserne med tiden blev omfattende, blev nærværende indlæg stykket sammen.
BAGGRUND – Kort
Med virkning fra den 1. januar 2023, ventes skatteloven ændret således, at ejendomsinvestorer, der investerer i selskabsform, skal medtage den årlige netto værdiregulering af ejendomsportefølje på selvangivelsen.
Ejendomme (1) ejet i personligt regi, (2) “bruger”-ejendomme, samt (3) udenlandske ejendomme forventes dog undtaget.
Endvidere ventes en (4) bundgrænse på MDKK 100 indført. Bundgrænsen vil skulle opgøres på selskabs-/koncernniveau. Ejer en investor flere selskaber (herunder dele af), der sammenlagt overstiger bundgrænsen i værdi vil investor blive omfattet af reglerne.
Et meget væsentligt punkt i den foreslåede regelændring – men tilsyneladende et oversete punkt – er endvidere at afskrivningsretten på de ejendomme, som vil blive omfattet af regelændringen, bortfalder. Dette skønnes at få stor negativ virkning for de pågældende investorer, samt de dele af ejendomsmarkedet, hvor afskrivningsretten har en stor betydning for prisfastsættelsen. Enhver der har regnet på en investeringscase, for eksempelvis en butiks- og/eller hotelejendom ved, at afskrivningsretten har en enorm værdi i kalkulen, både i forhold til investeringens afkast, men også i det hele taget for at kunne få likviditeten til at hænge sammen i investeringen.
RESUMÉ – generelt
Regeringens fremlagte forslag omkring “lagerbeskatning” af ejendomme vil få meget stor negativ betydning – for dels de investorer der rammes af regelændringen, og til dels formentligt også for selve de dele af ejendomsmarkedet som berøres heraf – hvis lovforslaget ellers implementeres i den form det foreligger.
Implementeringen af regelændringen vil udover – at reducere investeringsafkastet – få stor negativ likviditetsvirkning for investor, og kan for visse investorer betyde, at de i yderste konsekvens kan blive nød til at afhænde deres ejendom, f.eks. hvis ikke tidligere indgåede låneaftaler omkring afvikling af lån vil kunne overholdes efter lovgivningen er indført, og/eller at skatten simpelthen ikke kan betales med likviditet fra selskabet og/eller afkastet for investors forringes i en så høj grad, så investor ser det mere ideelt at placere sin kapital i andre aktiver.
Udenlandske investorer og projektudviklere risikerer at blive ramt hårdt. Læs mere herom ved at klikke i menuen til højre herfor.
Skal en indenlandsk ejendomsinvestor stilles uændret efter loven måtte blive indført i den form den foreligger – mht. (1) forretning af den indskudte kapital (interne rente) og (2) opnå omtrentligt den samme likviditetsvirkning hen over investeringsperioden, som før reglerne blev indført
- burde handelsprisen – alt andet lige – for boligudlejningsejendomme falde med ca. 9% (ved en forventet fremtidigt værditilvækst på 2 % p.a.), og
- fsva. de afskrivningsberettigede ejendomme, falde med ca. 13 % grundet bortfald af afskrivningsretten.
De efterfølgende tabeller illustrerer regelændringens betydning for [1] en berørt indenlandsk investors afkast (interne rente), ved fire forskellige værdiudviklingsscenarier (mellem 1% – 4% p.a.), og [2] påvirkningen af investors likviditet / kapitalkrav til investeringen.
Læs mere
Tabel 1A
Tabel 1B
Kommentarer til tabellerne:
- En selskabsinvestor påtænker med de eksisterende skattereglerne, at at afgive et købstilbud på en boligudlejningsejendom (blå tabel 1A, kolonne nr. to) til DKK 100 mio. Investor forventer en værditilvækst/inflationsudvikling på 2 % p.a. i de kommende år, og er tilfreds med en forretning på ca. 9,5% p.a. af den investerede kapital i investeringsperioden. Jf. investeringsbudgettet udgør den budgetterede likviditet TDKK 8.396 over en 15-årig periode, svarende til +TDKK 560 p.a., svarende til at det er muligt at udlodde kontant ca. 6,7% p.a. i forrentning af den investerede kapital (på DKK 22 mio.)
HVIS “lagerbeskatningen” vedtages, vil den akkumulerede likviditet i investeringsperioden blive reduceret til minus TDKK 896 (likviditetsforværring på i alt TDKK 9.292), svarende til at investor må indbetale TDKK 60 p.a. til investeringen. Hvis investor ønsker at opretholde [1] ca. den samme forretning af den investerede kapital (9,53%) og [2] ca. den samme likviditet i investeringsperioden, må investor reducere sit købstilbud på ejendommen med ca. DKK 9 mio. (dvs. 9%) - En lignende investeringsovervejelse i en afskrivningsberettiget ejendom vil ikke overraskende blive ramt i endnu højere grad, end en boligudlejningsejendom, grundet bortfald af afskrivningsretten. En selskabsinvestor som påtænker, at erhverve et hotel til DKK 100 mio., som forventer en gennemsnitlig værditilvækst på 2 % p.a., vil skulle reducere sit købstilbud på ejendommen med ca. DKK 13 mio. (ca. 13 %) for at blive stillet uændret, mht. til egenkapitalforrentningen (8,93 %), og likviditetsvirkning/kapitalkrav til investeringen. Bemærk at de budgetterede gennemsnitlige udlodninger reduceres fra i alt TDKK +24.265 til +TDKK 6.166. Dvs. fra ca. TDKK 1.618 p.a. (4,5% p.a.) til ca. TDKK 411 p.a. (1,1% p.a.)
- Det er yderst vigtigt at man gør sig klart, at med formuleringen “at investor opnår en ringere likviditet fra investeringen” nævnt ovenfor, reelt betyder, at kapitalkravet til at gennemføre investeringen øges, og at det for mange investorer reelt vil betyde at investeringen slet ikke vil kunne gennemføres i det hele taget (idet det skønnes usandsynligt at långivers krav til afvikling af ejendomsfinansieringen vil blive lempet pga. ændringerne i skattereglerne). Långiver vil typisk stille krav om, at der indskydes en kapital ved investeringens etablering, som ikke gør ny kapitaltilførsel nødvendigt i i minimum de første ca. 10 år (i forhold til det budget som er lagt fra start).
FORKLARING AF GENNEMGÅENDE TALEKSEMPEL:
(anvendt i tabeller mv.):
Eksemplerne er baseret på en investor, som påtænker at investering i en udlejningsejendom til DKK 100 mio.
Den BLÅ hhv. den GRØNNE baggrundsfarve i tabellerne er anvendt til hhv. en BOLIG- og en AFSKRIVNINGSBERETTIGEDE ejendomme.
Der er regnet på eksempler, hvor værdistigningstakten på ejendommen udgør mellem 1% til 4% p.a. (kolonne nr. 1 til 4 i tabellerne).
Boligudlejningsejendommen erhverves til et startafkast på 3,5%, fremmedfinansieres med 75% m/fast rente på 2,25% p.a., og der afskrives på bygningsinstallationer (ca. 17 % af anskaffelsessummen).
Den afskrivningsberettigede ejendom (f.eks. hotel- eller detailhandelsejendom) erhverves til et startafkast på 4,46%, fremmedfinansieres med 60% m/fast rente på 2% p.a. 86 % af anskaffelsessummen er afskrivningsberettiget.