Udenlandske investorer

GENERELT

De udenlandske investorer – som er den investorgruppe, som lovændringen primært skulle være rettet i mod  – må formodes at være den gruppe som rammes allerhårdest af den kommende skatteændring.

Fra i dag at kunne se det danske ejendomsmiljø, som værende et marked – hvor ejendomsavancer
er skattefrie/reelt beskattes meget marginalt, genvundne afskrivninger ikke beskattes direkte og en del af ejendomsinvestering næsten altid kan finansieres med gratis finansiering (=udskudt skat),  dvs. – det rene Wild West – må de formentligt indstille sig på at tiderne skifter.

Bemærk: Årsagen til at det ovenfor anføres at de udenlandske investorer generelt rammes hårdere end de danske investorer, er, at udenlandske investorer i mange tilfælde hidtil har kunne undgå (/kraftigt reducere) beskatning af ejendomsavancer. De danske ejendomsinvestorer bliver i dag under alle omstændigheder senest beskattes (personligt) når provenuet fra deres ejendomsinvesteringer hæves i form af udbytteskat (42 %) .

(A) – Situationen for udenlandske investorers allerede foretagne investeringer i Danmark

Tabellen nedenfor viser hvorledes udenlandske investorers allerede foretagne investeringer i Danmark påvirkes af den ny beskatning – alt efter størrelsen af udskudt som “fulgte med” til den udenlandske investor, da investeringen blev foretaget.

Tabellen illustrerer:

• (Boligudlejningsejendom) Fra at have en forventning til en intern forrentning på 9,4% fra investeringen – med de nugældende skatteregler – må den udenlandske investor, se sit afkast falde til først 8,6% pga. (1) betaling af aconto skat og (2) bortfald af afskrivningsretten, og yderligere til 7,7%-8,0% pga. (3) de generelt faldende ejendomspriser pga. de nye skatteregler. Dvs. en voldsom reduktion af den udenlandske investors afkast.
• (Boligudlejningsejendom) Fra at have en forventning til en intern forrentning på 9,7% fra investeringen – med de nugældende skatteregler – må den udenlandske investor, se sit afkast falde til først 8,4% pga. (1) betaling af aconto skat og (2) bortfald af afskrivningsretten, og yderligere til 7,3%-7,6% pga. (3) de generelt faldende ejendomspriser pga. de nye skatteregler. Dvs. en voldsom reduktion af den udenlandske investors afkast.

(B) – Hvad hvis muligheden for at viderefører udskudt skat tilmed bortfalder efter den 1. januar 2023?

Som det illustreres på undersiden “Projektudviklere” burde sælger generelt kunne opnå en salgspris ca. 6%-13% højere (boligudlejningsejendomme) hhv. 6%-8% højere (afskrivningsberettiget ejendom) på salgstidspunktet, såfremt sælger kan sælge ejendommen, med en saldo for udskudt skat på eksempelvis ca. 5 % af overdragelsessummen. 

Såfremt de kommende regler omkring “Lagerbeskatning” kommer til at medføre at salg af ejendomsselskaber efter den 1. januar 2023 vil blive “slutbeskattet”, så saldoen for udskudt endelig forfalder til betaling på dette tidspunkt – må sælger således på dette tidspunkt føje endnu et værdifald i rækken til ejendommens salgspris (dvs. udover de prisfald, som afstedkommes af dels aconto beskatningen, og dels bortfald af afskrivningsretten). 

Efterfølgende tabel (tillæg til den forrige tabel) viser betydningen heraf (med en lille saldo for udskudt skat, på ‘blot’ 5 % af salgssummen):

En kæmpe reduktion i det forventede afkast !

 (C) – Hvad gør investor nu ? (nedenstående overvejelser er også relevante for den danske investor)

Ikke meget langsigtede udenlandske ejendomsinvestorer vil formentligt kraftigt overveje, at trække sig ud af landet hurtigst muligt….og senest før de nye regler træder i kraft, imens den udskudte skat stadig har en værdi for den næste investor i rækken. Jo højere saldoen for den udskudte skat har, jo større sandsynlighed vil der være for investor for at han bør trække sig ud nu. 

Kan den nuværende investor (med en stor saldo udskudt skat) finde en langsigtet investor, som kan få stor værdi af den “gratis” finansiering, som udskudt skat er, vil det i mange tilfælde være fornuftigt for den nuværende investor at trække sig ud af markedet nu….særligt hvis den nuværende investor alligevel havde planlagt at afhænde ejendommen indenfor en kortere tidshorisont. 

(D) – Hvis Du stadig ikke har forstået at bortfald af Udskudt Skat vil have en enorm betydning, så læs videre

Forestiller man sig en udenlandsk investor, der i dag overvejer en investering – via en selskabshandel – i en ejendom med en markedsværdi på DKK 1 mia. hvor der følger DKK 144 mio. med i udskudt skat, og det er muligt at opnå en ekstern finansiering på DKK 650 mio., vil investor skulle binde ca. DKK 184 mio. selv i investeringen.

I nedenstående eksempel forventer investor, at opnå et afkast på 11,6 % (intern rente) af den investerede kapital:

Forestiller man sig den samme situation – dvs. med samme ejendom, og samme mulige eksterne finansiering – men i et skattemiljø, hvor begrebet udskudt skat ikke længere eksisterer, ser tallene ud som følger:

Idet investor bliver nød til selv at finansiere hele købet af ejendommen (udover den mulige realkreditbelåning) – idet staten ikke længere ønsker at udstede gratis 0-rentelån (uden hæftelse) – omtrentligt halveres afkast for investor. 

HUSK: vi taler om samme ejendom – samme pris i de to eksempler.

De pågældende ejendommes værdi – som måtte være værdiansat med udgangspunkt i, at Udskudt Skat består – burde falde massivt i værdi !

For de internationale investorer – som de seneste år, har støvsuget det danske marked for (især) nyopførte boligudlejningsejendomme – vil et bortfald af muligheden for at videreføre udskudt skat få enorm betydning.

——————————————

For fuldstændighedens skyld illustreres nedenfor, hvad betaling af løbende aconto skat og bortfald af afskrivningsretten vil betyde for afkastet: