Nyhed

IMG_0984
Investorkredsen bag Falkoner Kollegiet har valgt at afhænde deres investering.

Wind Ejendomme har afhændet projektselskabet Falkoner Kollegiet ApS, som ejer Falkoner Kollegiet, Sylows Alle 13, 2000 Frederiksberg, via en selskabshandel, til en tysk investorgruppe.


Overdragelsesprisen svarer til, at ejendommen er handlet til en pris på DKK 185 mio.(svarende til ca. 1,8% i startafkast for køber). 

 

Ejendommen blev erhvervet for DKK 66 mio. i 2009.

 

Egenkapitalindskuddet udgjorde DKK 3 mio. da ejendommen blev erhvervet. Afkastet af den investerede kapital har derfor været usædvanligt højt (36,3 % p.a. i intern rente). 


Et årligt afkast på 36,3% svarer til, at DKK 1.000 vokser til ca. DKK  40.000 over 12 år.

 

Wind Ejendomme ejede 37 % af selskabet. De resterende ejerandele var fordelt på fire eksterne private passive investorer (heraf to tidligere ansatte i Wind Ejendomme). 

 

Indtjeningen fra investeringen kan opgøres til ca. DKK 114 mio. (før skatter), og DKK 86 mio. (efter selskabskat). 

 

Når provenuet fra salget af projektselskabet hæves ud til investorerne personligt – fra deres ‘holdingselskaber’, som ejede anparterne i Falkoner Kollegiet ApS – forfalder yderligere 47 % i udbytteskat til den danske statskasse.

INFO

Blandt andet grundet den varslede lovændring omkring beskatning af ejendomsavancer (“lagerbeskatning”) valgte investorgruppen, at sælge ejendommen i foråret 2021.

Årsagerne hertil var at ejerne ville undgå:

(1) at komme en situation – hvis selskabet ikke blev solgt nu (i god tid før en lagerbeskatning ville blive indført) – hvor selskabets værdiansættelse af ejendommen, ville afstedkomme en så høj aconto skattebetaling, som selskabet ikke ville have likviditet til at efterkomme  (og så risikerede at skulle sælge ejendommen alligevel, på et andet, måske mindre gunstigt tidspunkt) 

 

og / eller

(2) at risikere at de nuværende skatteregler omkring mulighed for videre-førsel af udskudt skat, skulle blive ændret i forbindelse med ændringen i skattelovgivningen.

 

 

Ad (1) Havde den varslede lovgivning omkring “Lagerbeskatning af ejendomsavancer” eksempelvis været i kraft allerede fra købstidspunkt (2009), ville en værdiansættelser udover ca. DKK 110 mio. have medført likviditetsmæssige problemer for selskabet.

 

Ad (2) I en salgssituation har muligheden for at kunne videreføre udskudt skat en enorm værdi for den næste ejer af ejendommen, hvilket i høj grad påvirker den pris sælger kan opnå for ejendommen.

DEN NY ERHVERVERS AFKAST 

(nedenfor er regnet lidt på hvorledes den kommende ejers investering risikerer at blive påvirket af den kommende Lagerbeskatning)


I det efterfølgende tages der udgangspunkt i at den Ny Erhverver af Falkoner Kollegiet opnår en intern rente på ca. 9.1-9,4% med de nugældende skatteregler.


Såfremt der indføres en løbende “Lagerbeskatning” af ejendomsavancer og afskrivningsretten bortfalder, vil den interne rente falde til ca. 8,3-8,6% 


Forestiller man sig videre at markedsprisen for den pågældende ejendomskategori falder generelt ca. 10% i værdi pga. der indføres en “Lagerbeskatning”, falder den interne rente til ca. 7,2-7,5%. (PS: læs mere om hypotesen herfor ved at klikke på “Læs mere om den kommende Lagerbeskatning af udlejningsejendomme” ovenfor).

 

Indføres en “Lagerbeskatning” der ud over – en løbende aconto skattebetaling af ejendomsavancer og bortfald af afskrivningsret – endvidere, vil betyde at saldoen for Udskudt Skat forfalder til betaling ved efterfølgende salg (dvs. efter “Lagerbeskatningen” måtte blive indført) vil dette yderligere kraftigt reducere den ny erhververs interne rente – til mellem 5,75%-6,25% (usikkert).


BEMÆRK:

I ovenstående beregnings-eksempel har Sælger lagt en række forudsætninger til grund, som egentligt kun kendes af den Ny Erhverver, dvs. i beregningen af udgangsafkastet på 9,1%-9,4%. 


Den Ny Erhvervs reelle udgangsafkast kan i sagens natur ligge et stykke fra det af Sælger opgjorte afkast.  MEN de relative fald i afkastet i de ovenfor beregnede eksempler burde være proksimalt valide…. 😐 


INFO: for at opnå en “startforretning” i dette niveau skulle der  interpoleres med (1) en relativ høj forventning til huslejeniveau  fremadrettet og (2) en høj generelt inflationsudvikling ]

Share on email
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook