Idiotisk ikke at være finansieret i dag med fastforrentede konvertible realkreditlån ?
Man kan undre sig over at ikke samtlige låntagere med realkredit lån – både private- såvel som erhvervslåntagere – har lån baseret på fastforrentede konvertible obligationer. Den fastforrentede 30-årige rente udgør p.t. blot ca. 1 %. Aldrig i historien har renterne været så lave. Godt hjulpet på vej af et ikke tidligere afprøvet forsøg fra centralbankerne i USA og EU (og Japan) med enorme opkøb af realkreditobligationer, for at holde en bund under markederne.
Centralbankerne har netop meldt ud at deres store QE opkøb snart vil ophøre ….. og senere igen…må det alt andet lige forventes (red) …at de må skulle skille sig af med obligationerne igen => større salgspres og endnu højere renter.
De samme centralbanker har et langsigtet inflationsmål på ca. 2% p.a. Et sådan inflationsmål burde medføre at en forventet (og acceptabel for selv centralbankerne) langsigtet lånerente burde ligge omkring ca. 4-4½% i rente, dvs. en realrente på ca. 2-2½% p.a..
Den kommende konverteringsgevinst vil derfor – i givet fald – nogenlunde (eller faktisk meget præcist) kunne beregnes allerede i dag. Kursen på 30-årige realkreditobligationer falder typisk med ca. 8 kurspoint for hver 1%-point markedsrenterne stiger. Stiger markedsrenterne således fra ca. 1% til de ovennævnte ca. 4% burde obligationerne falde ca. 24 kurspoint. Dvs. låntagere med sådanne lån vil kunne opnå en gevinst på ca. 1/4 af deres gæld (for de fleste private låntagere vil denne gevinst tilmed være skattefri !).
Scenariet burde udspille sig indenfor de næste ca. 6-24 måneder.
Og hvor er bankerne med deres rådgivning?
Aldrig har bankerne nok haft en bedre chance for vitterligt at kunne rådgive deres kunder med faktisk relevant bankrådgivning.
Samtlige kunder burde (kraftigt) “overtales” til at være finansieret med fastforrentede lange realkreditlån. Ingen burde undlade at omlægge. Ingen dårlige undskyldninger er valide, som fx. den ofte hørte: “Vi skal alligevel flytte om 3-5 år, og derfor ønsker vi også lån med samme længde”. Vrøvl. Hvorfor ikke beskytte sine værdier, hvis netop ens aktiv må forventes at falde kraftigt i værdi (pga. stigende renter) i den selvsamme periode….så er det da meget attraktivt at gældens værdi (nogenlunde) følger med ned i værdi på samme vis.
Faktisk også for bankernes egen skyld, burde de se at få “presset” deres kunder over i langt forrentede lån. Højere renter i markedet må alt andet lige betyde faldende ejendomspriser, og dermed dårligere udlånsengagementer for bankerne…..med mindre deres kunder har fået omlagt til konverterbare lån, der som bekendt falder i indfrielsesværdi ved stigende renter.