Lagerbeskatning

Opsumering

Sider

Indledning:

Der er formentligt ingen tvivl om at der vedtages nye regler for beskatning af ejendomsinvestorers fortjeneste på stigningerne i ejendommenes værdi. Det er uholdbart, at udenlandske investorer kan slippe afsted med næsten slet ikke at blive beskattet.

Andre overvejelser:

Et andet moment i overvejelserne omkring eventuel salg for det pågældende ejendomsinvesteringsselskab (og vel også andre i lignende situation) – i forhold til den varslede ny lovgivning omkring beskatning af ejendomsavancer – er, at hvis politikerne undervejs i lovgivningsarbejdet frem mod den 1. januar 2023 alligevel måtte ende ud at foretrække et realisationsprincip af avancerne, som det eksempelvis kendes for kommanditselskaber (i stedet for den varslede lagerbeskatning) – og muligheden for at videreføre udskudt skat dermed ville forsvinde – at det kunne være hensigtsmæssigt, at afhænde ejendommen før dette tidspunkt. Udskudt skat har en enorm værdi for den næste erhverver af en sådan investering, hvilket i høj grad præger transaktionspriserne. I den pågældende sag udgjorde den udskudte skat ca. 14 % af bruttokøbesummen (DKK 25 mio.). Igen – en alt andet lige situation – ville selskabet ikke have opnået DKK 185 mio. i salgspris, men nærmere snarere ca. DKK 145 mio. (dette endda hvor det i beregningen er forudsat at den ny erhververs finansieringsgrad kan øges fra 65% til 75%, pga. ejendommens bedre “substans” værdi, ved den lavere værdi). En reduktion i prisen på ca. 20 %.

Wind Ejendomme erhvervede sammen med en gruppe af investorer én boligudlejningsejendom i 2009 for DKK 65 mio. (afkast på ca. 5%).

Investeringen blev foretaget i et anpartsselskab.

Pga. den voldsomme værdiudvikling, der er sket de senere år i ejendomsmarkedet, steg ejendommen eksplosivt i værdi.

Ejendommen blev afhændet i foråret 2021 – for DKK 185 mio.

Ejendommen var blevet opbelånt i 2020 og kreditforeningen havde ved den anledning vurderet ejendommen til ca. DKK 120 mio.

Forestiller man sig loven er indført og at ejendommen ville opnå en skattemæssig “indgangsværdi” på eksempelvis DKK 120 mio., og ejendommen efterfølgende

Selskabet havde undervejs i investeringsperioden (senest i 2020) “op-belånt” ejendommen med størst mulig realkreditbelåning, og havde således fået udbetalt i alt ca. DKK 9 mio. i perioden. Havde selskabet ikke solgt ejendommen, og eksempelvis så værdiansat ejendommen til en forsigtig værdi på “blot” DKK 150 mio., skulle selskabet have svaret en aconto skat på ca. DKK 19 mio. – såfremt den varslede lovgivning omkring lagerbeskatning havde været i kraft. Dette havde ikke været muligt – ejendommen var jo netop, som nævnt blevet op-belånt maksimalt i investeringsperioden (med DKK 9 mio.)! Alt over en værdisætning på ca. DKK 106 mio. ville have givet problemer
Eksemplet illustrerer problemstillingen i den ny lovgivning, for fremtidige investorer der overvejer at etablere nye ejendomsinvesteringer i selskabsform. Eksisterende ejendomsinvesteringsselskaber vil formentligt blive “reddet” af, at der forventes indført en “overgangsordning”, hvor alene fremtidige værdistigninger – dvs. efter 1. januar 2023 – vil blive omfattet af aconto beskatningen).

I den pågældende sag nævnt i den gule boks ovenfor udgjorde den udskudte skat ca. 14 % af bruttokøbesummen (DKK 25 mio.). Igen – en alt andet lige situation – ville selskabet ikke have opnået DKK 185 mio. i salgspris, men nærmere snarere ca. DKK 145 mio. (dette endda hvor det i beregningen er forudsat at den ny erhververs finansieringsgrad kan øges fra 65% til 75%, pga. ejendommens bedre “substans” værdi, ved den lavere værdi). En reduktion i prisen på ca. 20 %.