Menu
Sider
De mindre investorer
investor.
Som enhver der beskæftiger sig med fast ejendom er bekendt med, kan værdiansættelsen af en given ejendom, svinge enormt. Utroligt mange faktorer indgår heri – som igen kan se helt forskellige ud fra investor til investor – for slet ikke at nævne, hvor stor betydning finansieringsmulighederne har for en given ejendoms værdiansættelse.
Der findes ikke kun én “sand” værdi af en ejendom. At beskrive alle de parametre og faktorer, der kan indgå i fastsættelsen af en ejendoms værdi her, vil være at gå for vidt i denne sammenhæng.
Udover en nedbringelse af ejendomsporteføljen ved frasalg, kunne det være relevant for nogle investorer, at overveje et “førtidig” generationsskifte, af eventuel en del af ejendomsporteføljen.
En udskilning af en del af ejendomsporteføljen vil forholdsvist let kunne gennemføres til begunstigede ved at den oparbejdede egenkapital på arvetidspunktet finansieres med en gældsbrev – til en af skattevæsenet godkendt rentesats.
Efterfølgende værdistigninger i porteføljen ville dermed automatisk tilfalde de begunstigede.
Betydningen af at være over eller under bundgrænsen på DKK 100 mio.
Forskellen for en investor der ejer investeringsejendomme for TDKK 99.999 mio. den 1. januar 2023 (om som efterfølgende forbliver under bundgrænsen), sammenlignet med en investor, der har opgjort ejendomsporteføljen til en værdi af TDKK 100.001 mio. ser ud som følger:
Kommentarer til tabellen:
Spørgsmålet er naturligvis, hvor længe porteføljen kan holdes under bundgrænsen ? (bundgrænsen vil formentligt årligt vil blive justeret i samme takt, som de øvrige beløbsgrænser i skattelovene – dvs. nogle satser som normalt ikke helt følger den generelle inflationsudvikling).
Eksemplet illustrerer tillige, hvor lidt interesseret en selskabsinvestor – med en ejendomsportefølje på under DKK 100 mio. – vil være i at investere i yderligere udlejningsejendomme, hvis resultatet vil være at bundgrænsen dermed overskrides.
Hvorvidt nogle investorer vil kunne træder ind og ud af ordningen – alt efter om investor er over eller under grænsen i det enkelte indkomstår – må tiden vise.
Investorer som ikke rammes direkte
Flere investorer rammes ikke direkte af den ny lovgivning. F.eks. investorer, som ejer ejendomme med en mindre samlet værdi end bundgrænsen, brugerejendomme, og investerer som investerer i kommanditselskabsform eller ejer ejendomme personligt.
Indirekte må man formode at de rammes i et eller andet omfang grundet de generelt faldende ejendomspriser grundet regelændringen.
Investorer i kommanditselskabsform vil kunne frygte, at reglerne også vil komme til at omfatte dem, såfremt de udenlandske investorer – som lovgivningen primært implementeres for – flytter deres investeringer over i denne selskabsform.
Pensionskasser i Danmark beskattes allerede på lignende vis som den fremtidige aconto beskatning for selskaber vil indebære, så konsekvensen for de danske pensionskasser bliver formentligt, at de vil kunne drage fordel af, at (den i dag – ulig) konkurrence fra de udenlandske ejendomsinvestorer forsvinder.
Wind Ejendomme · Islands Brygge 4 · 2300 København S · www.windejendomme.dk