(0) BAGGRUND

Med de nugældende skatteregler kan ejendomsinvestorer placere deres ejendomsinvesteringer i datterselskaber (et A/S eller ApS) – f.eks. en ejendom i hvert datterselskab – og når så en ejendom ønskes solgt – sælge datterselskabet (i stedet for selve ejendommen), og derved undgå at betale skat af en eventuel tilvækst i ejendommens værdi, samt at der sker genbeskatning af tidligere foretagne skattemæssige afskrivninger.

Hvorfor reglerne har været indrettet på den måde i lang tid – kan muligvis skyldes – at myndighederne/politikkerne har været tilfreds med, at der ultimativt sker beskatning når overskuddet hæves ud af ejendomsinvesteringsselskaberne af den danske privat investor (som typisk beskattes med 42 % på det tidspunkt).

“Problemet” med de nugældende skatteregler som – i sagens natur – tillige anvendes af udenlandske kapitalfonde, er at retten til at foretage “slutbeskatning” af disse investorer reguleres i henhold til de 

dobbeltoverenskomstbeskatningsaftaler, som Danmark har indgået med en lang række lande. I disse – cross border – beskatningsaftaler gælder det ofte at slutbeskatningen opgøres og foretages i ‘moderselskabets’ hjemland.

Forlydender er, at regeringen – fsva. de udenlandske investorer – er nervøs for, at ejendomsavancebeskatningen ikke altid/sjældent vil finde sted i Danmark pga. de indgåede dobbeltoverenskomstbeskatningsaftaler, som ofte bestemmer at retten til at opgøre og afregne realisationsbeskatning i moderselskabets hjemland (dette kan variere fra aftale til aftale).

Et overset moment ved den foreslåede lovændring, er at den skattemæssige afskrivningsret for de berørte ejendomme tilsyneladende bortfalder. Det er indtil videre fløjet under radaren for de fleste. Konsekvensen vil for nogle investorgrupper være at investering i den pågældende ejendomstype ikke vil kunne ske på samme vis som tidligere og/eller ikke være interessant efterfølgende. 

Skatteministeriet forventer at sende et lovforslag i høring i 2022.

(2) OMFATTEDE EJENDOMME/INVESTORER

Alle udlejningsejendomme er i udgangspunktet omfattet af lovændringen. 

Følgende vil dog blive undtaget:

1. Personligt ejede ejendomme,
2. Ejendomme som benyttes af ejer selv (som domicil, produktionsvirksomhed, lager, hoteldrift etc.) og
3. Ejendomme beliggende i udlandet

(3) MANGE UAFKLAREDE FORHOLD

(3.1) Indgangsværdien:

Hvorledes “Indgangsværdien” pr. 1. januar 2023 skal opgøres kan blive et væsentligt usikkerhedsmoment. Dvs. den værdi ejendommen har den dag hvor de nye skatteregler træder i kraft. På baggrund af ejendommens værdi forventes en udskudt skat opgjort, som herefter vil ligge fast i alle efterfølgende år. Hvorvidt denne udskudte skat vil forfalde til betaling ved næst komne salg af ejendomsselskabet er uklart. En del taler for at den pågældende saldo ikke forfalder til beskatning ved efterfølgende overdragelser af ejendomsselskabet (medmindre skatteministeriet direkte planlægge en “kombi-model”, hvor der både vil skulle betales aconto skat løbende, samt at Udskudt Skat-rest saldi “renses endeligt ud” ved efterfølgende salg 😐).

De berørte ejendomsinvestorer vil i udgangspunktet være interesseret i en så høj indgangsværdi som muligt, for derved at begrænse den efterfølgende løbende beskatning, samt – ikke mindst – sikre en så høj som mulig udskudt skat pr. 31. december 2022, som muligvis aldrig kommer til beskatning. 

Det forventes I udgangspunktet at det vil være de regnskabsmæssige værdier fra årsregnskabet – opgjort efter et markedsprincip – som vil blive lagt til grund for skatteberegningen. Dvs. at det i udgangspunktet er investor selv, som skal fastsætte  værdien af ejendommen ultimo 2022. For at understøtte værdiansættelsen, vil det formentligt være fornuftigt at få en (eller måske endda to) uafhængige ejendomsmæglere til at understøtte den opgjorte vurdering.  

Det forventes at investor tilpligtes nøje at redegøre for det anvendte vurderingsprincip pr. den 1. januar 2023, idet skatteministeriet formentligt vil forudsætte, at princippet de efterfølgende år vil blive anvendt på eksakt lignende vis. 

Hvis investor eksempelvis pr. den 1. januar 2023 har anvendt et princip, som har resulteret i en værdiansættelse i den høje ende, må investor derfor forvente, at princippet vil skulle forsættes uændret – dvs. med de “høje” værdier. Alt andet lige medfører dette højere tilvækstværdier i de efterfølgende år, end hvis der fra start var anlagt en mere forsigtig værdiansættelse :-|. 

Investor får formentligt vanskeligt ved – pludselig – fra 2024 og fremefter at anlægge et regnskabsmæssigt mere konservativt view på sine aktiver.

(3.2) Den udskudte skat pr. 31. december 2022:

Den opgjorte udskudte skat pr. den 31. december 2022 kommer formentligt til, at være en “gratis” evigtvarende finansiering (uden hæftelse –  og tilmed udstedt af den danske statskasse), som den til enhver tid værende ejer af ejendomsselskabet vil kunne drage fordel af. 

Som redegjort for på andre under sider til denne omkring “Lagerbeskatning” vil nogle investorer formentligt gå langt for at opnå en så høj Indgangsværdi pr. den 1. januar 2023, idet den udskudte skat har en enorm betydning for ejendommes værdiansættelse.

(3.3) Fradrag for tab:

Det tyder på at tab ikke blot vil kunne fradrages i lignende fremtidige indtægter, men vil kunne fratrækkes ved opgørelsen af den ordinære skattepligtige indkomst. 

Dette er i øvrigt netop argumentet for at retten til at foretage skattemæssige afskrivninger forsvinder: “Opnår investor tab når ejendommen når den sælges, får investor jo blot fradraget på dette tidspunkt“.

Hvorvidt investor opnår mulighed for at fratrække tab i ejendommens værdi ned under Indgangsværdien er  tvivlsomt. Konsekvensen bliver nok nærmere, at saldoen på den udskudte skat reduceres (og derfra måske ikke kan stige igen…).

(3.4) Andre væsentlige uafklarede forhold: