Lagerbeskatning

Indledende overvejelser

SIDER

Indledende overvejelser

GENERELT

Nogle investorer vil muligvis overveje at sælge ud uanset hvad, grundet f.eks. frygt for prisfald i markedet, jo tættere vi kommer på implementeringen, og afvente en eventuel ny prisdannelse har fundet sted.
Men det er dog nok de færreste, der direkte vil træde helt ud af markedet nu (ved frasalg), med henblik på senere at træde ind i markedet igen. Dertil er transaktionsomkostningerne for høje, reaktionstiden for lille og – for nogen – markedet ikke stort nok til at absorbere dette (de som af andre årsager havde overvejet at foretage tilpasninger i deres portefølje bør tage den kommende regelændring med i deres overvejelser).

De fleste må formentligt indstille sig på at tage et tab på porteføljen (der så vil kunne indhentes over de næste antal X antal år).

(A) – MISTEDE AFSKRIVNINGER

Jf. lovudkastet og de seneste meldinger fra personer tæt på den politiske proces, ser det ud som om, at afskrivningsretten bortfalder for de ejendomme, som lagerbeskatningen i øvrigt kommer til at omfatte. Bliver det udfaldet, kommer det til at have stor betydning for værdiansættelsen af denne type ejendomme.

Likviditetsmæssigt illustrerer nedenstående tabel betydningen:

Bemærk: Den afskrivningsberettigede andel af anskaffelsessummen i eksemplerne udgør hhv. 17 % og 86 %, for hhv. boligudlejningsejendommen (ex.: kollegie) og den afskrivningsberettigede ejendom.

Tabel 2 A

Bemærkning til tabel:

-Tallene vil være de samme uanset værdistigningstakten p.a.

Som ventet vil bortfald af adgangen til at foretage skattemæssige afskrivninger have marginal betydning for boligudlejningsejendommen (ejendommens værdi falder med 2% i eksemplet), men stor betydning for den afskrivningsberettigede ejendom, hvor værdifaldet udgør 7,5% !.

Særligt omkring nybyggeri

En af de væsentlige årsager til at afskrivningsret på bygninger i det hele taget eksisterer – selvom det vel retteligt for mange af de afskrivningsberettigede ejendomme slet ikke er tale om, at der sker en reel værdiforringelse over tid, og i hvert tilfælde slet ikke i det omfang som afskrivningerne giver adgang til (hvis ellers ejeren løbende holder ejendommen i en nogenlunde ordentlig vedligeholdelsesmæssig stand) – er med stor sandsynlighed at man på daværende tidspunkt gerne ville hjælpe byggeriet i gang.

Hvis afskrivningsretten bortfalder vil man opnå den modsatte effekt.

Nogle steder i landet vil der måske ligefrem opstå byggestop (for visse typer af afskrivningsberettigede ejendomme).

Særligt i områder af landet, hvor salgsprisen pr. m² er under et givent niveau (=byggeomkostninger + grundværdi + profit til projektudvikleren + salgsomkostninger) vil der kunne opstå problemer med at få nybyggeri til at hænge sammen. Dette kunne eksempelvis være tilfældet for retail-, lagerhus- og hotelbyggeri (sidstnævnte vil i flere situationer kunne “omgå” dette, såfremt ejeren af hotellet, er den samme juridiske enhed, som også driver hotellet).

Byggegrunde

Det helt store fald i prisen burde alt andet lige slå kraftigts igennem på prisen på byggejord, der er udlagt til formål der i dag giver adgang til afskrivning.

Eksempel:

Der kan tages udgangspunkt i et område i landet, hvor en afskrivningsberettiget ejendom – når den er opført – har en slutværdi på DKK 20.000 pr. m², og kalkulationen for projektudvikleren ser ud som følger (pr. m²): Byggeomkostninger DKK 13.000, grundpris DKK 3.000, salgsomkostninger DKK 1.000 = forventet indtjening ca. DKK 3.000 (15%).

Hvis salgspriserne på det færdige byggeri – efter den 1. januar 2023 – reduceres med eksempelvis “blot” 10%, dvs. til DKK 18.000, bør grundprisen – alt andet lige – falde til DKK 1.000 pr. m², dvs. et værdifald på ca. 66%.

Hvis salgspriserne på det færdige byggeri – alternativt – falder med ca. et fald på 15% tenderer værdien – alt andet lige – i mod DKK 0,00 pr. m².

[ INFO: Andet steds i nærværende Indlæg – er det på grundlag de facts der p.t. kan fremskaffes omkring den mulige/forventede ny lovgivning – redegjort for, at prisfaldet alt andet lige skønnes at udgøre ca. 13 % (ved en estimeret fremtidig værdiudvikling på 2 % p.a.) ]

FORKLARING AF GENNEMGÅENDE TALEKSEMPEL:

(anvendt i tabeller mv.):

Eksemplerne er baseret på en investor, som påtænker at investering i en udlejningsejendom til DKK 100 mio.

Den BLÅ hhv. den GRØNNE baggrundsfarve i tabellerne er anvendt til hhv. en BOLIG- og en AFSKRIVNINGSBERETTIGEDE ejendomme.

Der er regnet på eksempler, hvor værdistigningstakten på ejendommen udgør mellem 1% til 4% p.a. (kolonne nr. 1 til 4 i tabellerne).

Boligudlejningsejendommen erhverves til et startafkast på 3,5%, fremmedfinansieres med 75% m/fast rente på 2,25% p.a., og der afskrives på bygningsinstallationer (ca. 17 % af anskaffelsessummen).

Den afskrivningsberettigede ejendom (f.eks. hotel- eller detailhandelsejendom) erhverves til et startafkast på 4,46%, fremmedfinansieres med 60% m/fast rente på 2% p.a. 86 % af anskaffelsessummen er afskrivningsberettiget.

(B) – “PROBLEMER” VED STIGENDE VÆRDI

Ja – lidt grotesk overskrift, at det skulle give problemer for investor, hvis ejendommen stiger i værdi ! Men det vil faktisk – i nogen situationer – kunne medføre store problemer. Hvis ejendommen stiger kraftigere og/eller hurtigere end forventet ved investerings start, kan det give problemer med likviditeten for ejendomsejeren. Problemstillingens illustreres i nedenstående tabel.

Tabel 2 B

Kommentarer til tabellen:

Hvis man tager udgangspunkt i en situation, hvor investor har erhvervet en boligudlejningsejendom til DKK 100 mio., og i forhold til långiver i forbindelse med investeringens etablering har været konservativ, og udarbejdet et initialt investeringsbudget over de 15 år, hvor der er regnet på værdiudvikling på 1 % p.a., og med långiver aftalt en given afviklingsprofil på finansieringen, som parterne er tilfredse med. I udgangspunktet medfører det i eksemplet en overskydende likviditet på TDKK 2.844 over de 15 år til investor. Tænker man sig at værdiudviklingen efterfølgende bliver 4 % p.a. i gennemsnit vil likviditeten i projektet være forværret med med TDKK 12.809 over de 15 år, hvilket svarer til ca. TDKK 850 p.a.
En udbyder af ejendomsinvesteringsselskaber vil have en lignende problemstilling af skulle håndtere. I stedet for at have en overskudslikviditet på TDKK 2.844 i alt svarende til ca. TDKK 190 pr. år i 15 år – som kunne have været stillet investorerne i udsigt fra start skulle have udloddet undervejs – bliver resultatet at projektudbyderen bliver nødt til at fremsende girokort til investorerne på ca. DKK 850 p.a., såfremt det ikke er muligt, at opnå en op-belåning af ejendommen overhovedet undervejs.
Det er bestemt ikke sikkert at en ejendom altid løbende “blot” vil kunne op-belånes ved stigende værdi, så en eventuel likviditetsmanko grundet den løbende skattebetaling vil kunne dækkes ind den vej rundt. Markedet for ejendomsfinansiering er meget omskifteligt, og låneudmåling og -vilkår i øvrigt kan man på ingen måde være sikker på korrelerer synkront med markedsudviklingen. Lånemarkederne er i høj grad styret af de generelle konjunkturcyklusser (herunder inflation og renter), central- og nationalbankernes ageren, politiske indgreb, konkurrencesituationen mm.
De seneste mange år er priserne på investeringsejendomme generelt steget kraftigere i værdi, end huslejeindbetalingerne generelt er steget => afkastene investeringsejendommene er handlet til, generelt har være faldene. Sådanne periode vil være særligt vanskelige af håndtere mht. betaling af aconto skat af værdistigninger, idet driftsresultaterne i sådanne perioder stiger langsomme end værdistigningerne (og dermed betalingerne af aconto skat).

I nedenstående tabel illustreres hvad indvirkning den løbende beskatning af værdistigningerne – ved forskellige stigningsprocenter – kombineret med bortfaldet af afskrivningsretten betyder:

Tabel 2 C

Kommentarer til tabellen:

Af tabellen fremgår eksempelvis (røde markeringer), at ejendomsinvestor (boligudlejningsejendom) bør reducere sit købstilbud fra DKK 100 mio. (3,5% i startafkast) til DKK 91 mio. (3,84%) for at opnå den samme interne rente af den investerede kapital på ca. 9,5%.
Af prisreduktionen på DKK 9 mio. kan hhv. DKK 7 mio. og DKK 2 mio. henføres til aconto beskatningen og de mistede afskrivninger.
Investors akkumulerede likviditet i investeringsperioden reduceres en “smule” fra TDKK 8.396 til TDKK 5.159 i eksemplet.

Bemærk i øvrigt, at virkningen af den løbende aconto beskatning af værdistigninger – ikke uventet – får større og større betydning, jo mere inflationære konjunkturerne er (relevant, idet flere mener vi er på vej ind i en periode med stigende inflationsniveau). Alt andet lige – vil prisen for en boligudlejningsejendommen i eksemplet skulle justeres med ca. 19%, såfremt vi kommer ind i en periode med inflation på 4 % p.a.

(D) – INDGANGSVÆRDIEN

I forbindelse med en eventuel ny lovgivning af løbende aconto beskatning af de regnskabsmæssige årlige værdijusteringer må det formodes, at der indføres en overgangsordning, således at det alene blive værdireguleringer fra og med den 1. januar 2023, der bliver omfattet af aconto beskatningen. Der vil i givet fald skulle ske en værdifastsættelse af alle de berørte ejendomme pr. denne dato – en “Indgangsværdi”.

Man må formode at stort set alle ejendomsbesiddere vil være stærkt interesseret i at få fastsat den størst mulige indgangsværdi for ejendommene. En hver ekstra krone investor kan forsvare at medtage i den udskudte skattesaldo pr. den 31. december 2022, vil gå mere eller direkte på bundlinjen for ejendomsinvestoren, set over investeringsperioden (og vil endda – formodentligt/måske – kunne videreføres til de næste ejere af ejendomsselskabet (?)).

Nedenstående tabel illustrerer et eksempel på en ejendom, der for år tilbage (måske i 2008) er erhvervet af et selskab for DKK 100 mio., og som sælges for DKK 250 mio. i 2032 (dvs. 9 år efter den ny lovning er trådt i kraft), hvilken betydning det vil have for investeringsresultatet, alt efter om der pr. den 1. januar 2023 er anvendt en Indgangsværdi på DKK 150 mio., DKK 175 mio., DKK 200 mio. eller DKK 225 mio.

Tabel 2.1 d

Som det fremgår af tabellen udgør forskellen i de akkumulerede skattebetalingerne ca. DKK 15,8 mio. i perioden fra 2023 til 2032, hvis investor har “valgt” en indgangsværdi på DKK 150 mio. fremfor DKK 225 mio. primo 2023. I gennemsnit svarer det til en ekstrabetaling på ca. DKK 1,6 mio. pr. år i hvert af de ti år frem til salgstidspunktet i 2032, alene forårsaget af en forskellig regnskabsmæssig vurdering i efteråret 2022.

(beløbet svarer ca. til forskellen i saldoen på udskudt skat pr. den 31. december 2022, nemlig forskellen mellem de DKK 27,5 mio. og DKK 11 mio. hensat i udskudt skat).

Men “festen” slutter ikke for den investor (alternativ nr. 3, med Indgangsværdien på DKK 200 mio.), der har været relativt aggressiv i ejendommens værdiansættelse i 2022. Pga. den højere saldo for udskudt skat pr. 31. december 2022 – som må formodes at blive et evigtvarende gratis finansiering ydet af staten – vil investor kunne opnå en betydelig højere salgsværdi for ejendommen når den sælges i 2032. Nedenstående tabel illustrerer i hvilket omfang.

Har investor som sælger i ejendommen i 2032 haft en Indgangsværdi på DKK 200 mio. frem for DKK 150 mio., vil ejendommen – alt andet lige – kunne indbringe Sælger en salgspris på yderligere DKK 33 mio. (forskel mellem DKK 250 mio. og DKK 283 mio. i tabellen nedenfor), under den forudsætning at långiver kan være med en en uændret LTV i alle scenarier.

Tabel 2.2 d

Kommentar til tabellen:

Som det fremgår af tabellen opnår den ny ejer af ejendommen ca. den samme interne rente fra investeringen, uanset den højere anskaffelsessum, pga. den højere udskudte skat der kan videreføres.
En væsentlig forudsætning er, at långiver er villig til at yde finansiering til samme LTV i alle scenarier, uanset at handelsprisen er højere (PS: effekten heraf er der regnet på herefter).

Mere realistisk er det formentligt at långiver vil/bør (?) tage højde for den udskudte skats størrelse i et alle andet omfang.

Såfremt långiver overhovedet ikke lægger vægt på den udskudte skats størrelse, og fremkommer med den samme værdiansættelse (på DKK 250 mio., og anvender LTV 75% i forhold til den værdiansættelse, dvs. kan yde en belåning på ca. DKK 175 mio.), uanset hvilken værdiansættelse af ejendommen, der fremgår af Overdragelsesaftalen (omkring køb af et ejendomsselskab med udskudt skat).

Nedenstående tabel viser konsekvensen heraf:

Tabel 2.3 d

Kommentar til tabellen:

Som det fremgår af tabellen falder LTV i sagens natur i de enkelte eksempler, hvor finansieringen der kan opnås for Køber i alle scenarier ca. udgør DKK 187,5 mio.
Sælger af ejendommen opnår stadig en højere pris for ejendommen (/ejendomsselskabet), jo større saldo den udskudte skat har på salgstidspunktet.
Salgspriserne er dog noget lavere end salgspriserne, som fremgik af den forrige tabel (Tabel 2.2 d), hvor LTV fulgte med prisen op 100 %.
Långivers udmåling af belåning vil teoretisk ligge mellem disse to yderpunkter.

Det kan opsummeres at selskabsinvestorer, hvis selskaber ejer ejendomme for over Bundgrænsen, formentligt vil gå langt for at opnå en så høj vurdering af deres ejendomme den 1. januar 2023.

Der er nok ingen tvivl om at ejendomsmæglerbranchen går kronede dage i møde mht. behovet for udarbejdelse af (optimistiske) mæglervurderinger omkring årsskiftet 2023 – og efterfølgende formentligt også advokatbranchen – idet ejendomsejerne formentligt vil gå endog meget langt for at forsvare, hvad de mener deres ejendomme er værd…..den 1. januar 2023…