Beregningsforudsætninger for eksemplerne

• Anskaffelsessum DKK 100 mio.
• Startafkast 3,5 % (boligudlejningsejendom) og 4,46% (afskrivningsberettiget ejendom)
• Intern rente: 7,75 % – for begge ejendomstyper (i udgangsscenariet, hvor investor kalkulerer med +1 % værdiudvikling p.a.) med en 15-årig investeringshorisont.
• Finansiering, boligudlejningsejendom, 75 % LTV, fast rente 2,25 % p.a. (inkl. bidrag), 30 årige lån, heraf 2/3 med 10 års afdragsfrihed, og 1/3 som annuitetslån
• Finansiering, afskrivningsberettiget ejendom, 60 % LTV, fast rente 2 % p.a. (inkl. bidrag), 30 årig annuitetsafvikling
• Den afskrivningsberettigede andel af anskaffelsessummen er forudsat til at udgøre hhv. ca. 17% (boligudlejningsejendom) og ca. 86% (afskrivningsberettiget ejendom).

Beregningseksemplerne tager udgangspunkt i en boligudlejningsejendom, værdiansat til DKK 100 mio., med et startafkast på 3,5%, finansieret med 75% realkreditlån, ca. 2,5% kontant depositum, samt et egenkapitalindskud på DKK 22 mio. 

Al eventuel overskudslikviditet er forudsat udloddet i det enkelte år. “Mangler” der likviditet i et år, er denne likviditet forudsat indskud til selskabet af investor. Ultimo likviditeten udgør således DKK 0 i alle år i hele investeringsperioden. 

Basistallene tager udgangspunkt i at investor forventer en værditilvækst i gennemsnit på 1,0 % p.a. i 15 år. Dette vil i givet fald forrente investors investerede kapital i gns. med 7,75 % (intern rente).

Efterfølgende er eksemplet med en afskrivningsberettiget ejendom sat op ud fra de samme forudsætninger, dvs. en ejendom værdiansat til DKK 100 mio. med en sædvanlig finansiering (LTV 60%), og samme depositum. Residualt er det nødvendige kapitalindskud opgjort til DKK 36 mio. Herefter er der interpoleret med tallene – for så vidt angår startafkastet på ejendommen – indtil investors interne forretning nåede samme tal, som for boligudlejningsejendommen, dvs. 7,75%. Derved fremkom startafkastet på 4,46 %.

Bemærk:

• Forudsætningen om at der løbende blot tilføres likviditet til selskabet i de enkelte år, hvor selskabet måtte mangle likviditet, er lidt af en tilsnigelse i forhold til virkelighedens verden for mange ejendomsinvesteringsselskaber. Ofte vil en långiver på etableringstidspunktet for lånet, ikke forlade sig på, at nødvendig likviditet indbetales til investeringsselskabet senere, men kræve hele den “manglende” / nødvendige likviditet indbetalt up front til selskabet. Det vil gøre at investor skal binde væsentlig flere penge i ejendomsinvesteringsselskabet up front, hvilket vil forværre effekterne fra lovændringen endnu kraftigere end hvad der fremgår af taleksemplerne ! 

[ Bonus info – hvis ikke det allerede er blevet bemærket:   Bemærk at investor opnår samme afkast af den investerede kapital i de to eksempler, selvom der er stor forskel på ejendommenes startafkast – 3,5% og 4,46%. Dette skyldes primært den forskellige adgang der er til at opnå finansiering af de to forskellige ejendomskategorier ]. 

Beregningerne: