Lagerbeskatning

Projektudviklere

Sider

Projektudviklere

GENERELT
Projektudviklere, der opfører – og straks derefter afhænder udlejningsejendomme til ejendomsinvestorer – bliver formentligt en af de grupper af ejendomsaktører, der vil blive ramt hårdest af den ny lovgivning, idet skatten af udviklernes fortjeneste efter den 1. januar 2023 ikke længere vil kunne videreføres til den ny ejer, som en udskudt skat (Udskudt skat = en form for et evigtvarende 0-rentelån uden hæftelse…(og groft sagt:) tilmed udstedt af den danske statskasse).

Værdien af den udskudte skat for den kommende ejer af ejendommen er illustreret i tabellen nedenfor. For hver krone erhververen kan overtage i udskudt skat, reduceres erhververens kapitalbinding med en krone. Med andre ord opnår erhververen det samme afkast i absolutte kroner, men med et lavere indskud.

Nedenstående tabel viser forskellen for en investor, såfremt en ejendom overtages med elle uden udskudt skat.

Hvor meget falder projektudviklernes profit med den ny lovgivning ?

Tabel 3

Bemærkning til tabel: I eksemplet, hvor ejendommen afhændes til DKK 100 mio. har den tidligere ejer oppebåret en fortjeneste på DKK 20 mio., hvoraf DKK 4,4 mio. udgør udskudt skat, som kan videreføres til den næste ejer via en selskabshandel. Investors interne rente udgør 9,48 % (boligudlejningsejendom). Var det ikke muligt for investor at overtage en udskudt skat ville den interne rente i eksemplet udgøre 7,75% Investor berigtiger således DKK 4,4 mio. af købesummen ved at overtage forpligtelsen til at betale den udskudte skat (når ejendommen engang sælges ud af selskabet – hvilket formentligt “aldrig” sker).

(A) – Udskudt skats værdi for projektudvikleren (belyst med et eksempel)

En projektudvikler etablerer et projekt med et forventet opførelsesbudget på DKK 80 mio. Projektudvikleren er bekendt med at det færdigopførte projekt vil kunne afsættes i markedet til investorer, som er tilfredse med en intern forrentning på 7,75% af den investerede kapital.

Nedenstående tabel viser at projektudviklingen vil kunne opnå en salgspris på ca. DKK 113 mio. (boligudlejningsejendom), hvis den færdigopførte ejendom sælges via en selskabshandel, hvor den udskudte skat (på DKK 4,4 mio.) følger med videre til den ny ejer.

Sælges ejendommen i dag – med de nugældende skatteregler – uden udskudt skat – f.eks. til et kommanditselskab eller en privatinvestor – kan projektudvikleren ‘kun’ forvente at kunne opnå en pris på DKK 100 mio.

Tabel 3.1 a

I ovennævnte – alt andet lige – eksempel er taget udgangspunkt i, at der kan opnås samme finansiering uanset om ejendommen sælges med eller uden udskudt skat, hvad nok (/måske?) ikke (altid) er helt sandsynligt (Dette kommer meget an på långivers syn på sagen….).

Nedenstående tabel viser hvad salgsprisen vil udgøre, hvis långivers låneudmåling er uafhængig af hvorvidt ejendommen overdrages med (selskabshandel) eller uden udskudt skat (handel uden udskudt skat). Långiven yder et lån på DKK 75 mio. (til boligudlejningsejendommen).

Tabel 3.2 a

Ovennævnte viser, at hvis der tages udgangspunkt i at långiver maksimalt kan yde en finansiering på DKK 75 mio., “falder” den pris projektudvikleren kan opnå fra DKK 113 mio. til DKK 106 mio. (eksemplet med en boligudlejningsejendom). Den opnåelige salgspris ligger formentligt et sted i intervallet DKK 106 mio. til 113 mio.

Konklusion – værdi af udskudt skat

Efter den 1. januar 2023 bliver det ikke længere muligt for projektudvikleren, at sælge sine projekter via selskabshandler med udskudt skat, idet skatten af udviklingsgevinsten netop forfalder i det enkelte år.

Det kan herefter opsummeres at projektudvikleren efter den ny lovgivning er trådt i kraft “alene” vil kunne opnå en salgspris på DKK 100 mio. i eksemplet, dvs. at fortjenesten på ca. DKK 26-33 mio. reduceres til ca. DKK 20 mio. Et fald i indtjeningen på ca. 23-39 %, grundet bortfald af muligheden for at videreføre udskudt skat.

Diverse betragtninger for projektudvikleren omkring udskudt skat

Har projektudvikleren projekter i gang, som ikke forventes afsluttet før skæringsdagen – den 1. januar 2023 – må det være en målsætning for projektudvikleren, at få mest muligt af den oparbejdede værditilvækst afspejlet i i det enkelte projektselskab, herunder afsat mest muligt udskudt skat, før denne dato. Måske projektudvikleren vil kunne aftale en “førtidig” aflevering med køberen – til fælles bedste – såfremt det kniber med at få færdiggjort projektet rettidigt (dvs. før skæringsdatoen).

Hvorvidt den udskudte skat nogensinde kommer til betaling ved salg af ejendomsinvesteringsselskaber efter loven er trådt i kraft vides endnu ikke. En del taler for at udskudte skatter i de ejendomsselskaber, som bliver omfattet af den ny lovgivning vil kunne bestå uendeligt (dette forhold diskuteres på andre Under Sider til nærværende indlæg om Lagerbeskatning).

(B) – Betydningen af bortfald af afskrivningsret og betaling af løbende aconto skat

Nedenstående tabel illustrerer i hvilket omfang projektudvikleren vil blive mødt med krav om yderligere prisreduktioner grundet bortfald af afskrivningsretten og betaling af aconto skat.

Eksemplet viser at salgspriseforventningerne må nedjusteres fra DKK 100 mio. – under den nuværende lovgivning – til ca. DKK 95 mio. (boligudlejningsejendom) og ca. DKK 90 mio. (afskrivningsberettiget ejendom), hvis afskrivningsretten bortfalder og der skal betales aconto skat løbende.

Tabel 3 b

I tabellen er der taget udgangspunkt i en inflationsrate på 1 % p.a. Udgør inflationsraten 2 % udgør værdifaldet – alt andet lige – hhv. ca. DKK 9 mio. og DKK 13 mio. for boligudlejningsejendommen og den afskrivningsberettigede ejendom i eksemplet. Se flere beregning under siden Forudsætninger.

(C) – Samlet betydning

Tages der udgangspunkt i den ovenfor nævnte kostpris på DKK 80 mio. for projektet, reduceres projektudvikleres fortjeneste fra,

(boligudlejningsejendommen) at kunne sælge ejendommen for ca. DKK 106-113 mio. til ca. DKK 95 mio., dvs. fra ca. DKK 26-33 mio. mio. til DKK 15 mio. Et fald i indtjeningen på ca. 42%-55%
(afskrivningsberettiget ejendom) at kunne sælge ejendommen for ca. DKK 105-108 mio. til ca. DKK 90,5 mio., dvs. fra ca. DKK 25-28 mio. mio. til DKK 10 mio. Et fald i indtjeningen på ca. 60%-64%

Ved stigende inflationsforventninger end de 1,0 % p.a., som er anvendt i eksemplerne i udgangspunktet, rammes projektudvikleren endnu hårdere.

Det må være essentielt for projektudviklerne at sørge for, at de projekter de p.t. har på bøgerne – som er indkøbt og beregnet med basis i det nugældende skatteregime / markedsbetingelser – hurtigst muligt afvikles – samt at der ved nye projekter der tages ind, tages højde for den fremtidige markedssituation.