Forventet afkast på investering i erhvervsejendomme, herunder sammenlignet med investering i aktiemarkedet.
Er investering i fast ejendom (afskrivningsberettigede erhvervsejendomme) et attraktivt alternativ til investering i børsnoterede aktieir ?. Hvad kan en investor realistisk forvente at opnå i afkast på sin investerede kapital, målt som den interne rente (IRR) over en 20-årig periode.
Der tages udgangspunkt i en afskrivningsberettiget erhvervsejendom, hvis afkast efterfølgende sammenlignes med det forventede afkast på aktiemarkedet, baseret på historiske data og aktuelle prognoser.
Hvad er IRR, og hvorfor er det relevant?
IRR (Internal Rate of Return) måler det effektive årlige afkast på investeringen ved at tage højde for alle cash flows over tid – inklusive initialt indskud, løbende nettoindtægter fra leje, rentebetalinger, skat og terminalværdi ved salg. Det svarer til det sammensatte gennemsnitlige afkast og er særligt relevant for ejendomsinvesteringer med gearing via realkreditlån, da det viser, hvordan lånefinansiering kan forstærke afkastet på den egenkapital, du selv skyder ind.
Der tages udgangspunkt i en afskrivningsberettiget erhvervsejendom (f.eks. en butiksejendom med retail i gadeplan), ejet via et selskab (f.eks. ApS). Nøgleantagelser inkluderer:
- Finansiering: 40 % eget indskud, 60 % realkreditlån med fast 5 % rente, der afvikles over 20 år (annuitetslån).
- Startafkast: Nettodriftsresultat i procent af købesummen. I dag (2026) kan sådanne ejendomme i København/Frederiksberg typisk erhverves for 6,5 % +/- 0,25 % i startafkast, afhængig af beliggenhed, stand og lejer.
- Inflation: 2,5 % p.a., der løbende opjusterer leje, driftsomkostninger og ejendomsværdi.
- Skat: 22 % selskabsskat (af driftsresultater, genbeskatning af skattemæssige afskrivninger, samt avancebeskatning).
- Afskrivninger: 3 % p.a. 85 % af købesummen er forudsat afskrivningsberettiget (den resterende del udgør grundværdien).
- Periode: 20 år med fuld udlejning og salg ved udgangen.
- Afkast på salgstidspunkt: Det er forudsat at ejendommen afhændes til samme afkast som ved køb.
Investeringen er en såkaldt gearet investering, idet 60% af ejendomskøbet finansieres med fremmedfinansiering (realkreditlån).
Dette er netop en af de væsentligste årsager til at investor kan opnå et forventet højere afkast ved investeringen end startafkastet isoleret set udgør på ejendommen på investeringstidspunktet (udtrykt ved startafkastet).
Erhverver investor fx en ejendom med et startafkast på fx 6,5 %, og finansierer købet med 60% realkreditlån, tjener investor (meget simplificeret set) 6,5% på den ikke finansierede del af investeringen, og ekstra 1,5% på den fremmedfinansierede del af anskaffelsessummen, i alt 8,75%. Dertil kommer så efterfølgende værdistigninger på ejendommen, og stigende lejeindtægter, der løfter afkastet yderligere.
Forventet afkast for ejendomsinvesteringen
Med et startafkast på omkring 6,5 % ligger den forventede nominel IRR på den investerede kapital (efter alle cash flows, skat og afskrivninger) ved en passiv fremskrivning i niveauet 10,0 %–10,7 %
Det svarer til at DKK 1 mio. investeret, bliver til ca. DKK 7,2 mio. over 20 år.
Følgende tabel viser IRR for forskellige startafkast-niveauer (baseret på modellen med 20-årig belåning, der afvikles fuldt ud over investeringsperioden på 20 år, dvs. UDEN løbende refinansiering:
Var ejendomsinvesteringen foretaget uden realkreditbelåning, men erhvervet kontant, ville IRR blot have udgjort 7,8% (for hver DKK 1 mio. investeret bliver dette til ca. DKK 4,5 mio. efter 20 år).
Løbende refinansiering af realkreditlån
Refinansieres realkreditlån hvert 5. år til ca. 55% af ejendomsværdien (på refinansieringstidspunkterne), og trækkes denne kapital ud og geninvesteres (i tilsvarende aktiver), vil IRR blive løftet markant, herunder via den højere gearing. Denne simple “øvelse” booster således afkastet med hele 50 %, fra ca. DKK 7,2 mio. til ca. DKK 10,7 mio. Se nedenstående tabel, hvor det forventede IRR ligger i niveauet ca. 12,2%-13,0%:
Ved “blot” at løfte IRR med ca. 2%-point fra ca. 10,4% til ca. 12,6% øges det totale investeringsafkast med hele 50%.
Sammenligning med investering i aktiemarkedet
Hvis den samme kapital i stedet investeres i et bredt spredt aktiemarked – f.eks. globale indeksfonde som MSCI World – er det forventede nominelle afkast typisk 6–8 % årligt (efter omkostninger, før personlig skat). Dette er baseret på historiske data og prognoser fra 2026, hvor “eksperter” peger på 7 % som et realistisk gennemsnit for globale aktier over de næste 10–20 år.
Over 20 år vil DKK 1 mio. ved 6–8 % nominel IRR være vokset til ca. DKK 3,2 mio. – DKK 4.7 mio. – betydeligt lavere end ejendommens ca. DKK 10,7 ved 6,5 % i startafkast med løbende refinansieringer.
Bemærk:
Ovennævnte prognoser for det fremtidigt forventede afkast fra investering i børsnoterede aktier ligger noget lavere end de stigninger, investor har opnået de seneste hhv. 3 og 5 år – hvor afkastet har været ekstraordinært godt – og investor faktisk har realiseret gennemsnitlige forrentninger på hhv. hele 21,7% % og 12,7% p.a.
Ses der imidlertid på længere tidsperioder, fx. de seneste 40 år, har det gennemsnitlige afkast udgjort ca. nominelt 8,5% p.a. Tidsperioder på 60, 80 og 100 år, har alle givet afkast i niveaet ca. 8-9% nominelt p.a.
Fordele ved ejendom:
Høj gearing giver højere IRR (anslået ca. 13% ), skattemæssige fordele via afskrivninger, og en fysisk aktiv som “hedge” mod inflation.
Ulemper: Lav likviditet, ekstraordinær vedligeholdelsesomkostninger og markedsrisiko (f.eks. tomgang).
Fordele ved aktier:
Høj diversifikation, ingen løbende styring og bedre likviditet (ved køb/salg).
Ulemper: Høj løbende volatilitet og betydelig højere lavere gearingspotentiale.
FAST EJENDOM SOM PENSIONSOPSPARING
Afkastet fra investeringen i fast ejendom kan overordnet inddeles i tre komponenter (1) Løbende udlodninger, (2) Afdrag på gæld og (3) Værdistigninger på aktivet.
Ad (1) Løbende udlodninger
Overskydende kontante beløb det er muligt at trække ud af investeringen, efter alle udgifter er afholdt, og aftaler med långiver omkring afdrag på gæld er opfyldt.
Ad (2) Afdrag på gæld.
Afdrag på gæld kan opfattes som en løbende opsparing. Endda en opsparing der sker samtidigt med de årlige udlodninger fra investeringen modtages.
Denne opsparing i ejendomsinvesteringen kan endvidere anses, som en ekstra sikkerhed der løbende akkumuleres (fx til imødegåelse af senere markedsusikkerheder), eller spares op til senere “drypvis” ekstraordinære udlodninger (fx ved 5-årige refinansieringer af ejendommen, til størst mulig realkreditbelåning)
Ad (3) Værdistigninger på ejendommen.
Udover de to ovennævnte komponenter, vil ejendomsinvesteringen – i en alt anden lige betragtning – stige i værdi over tid. Typisk vil investor anlægge en forventning om en værditilvækst svarende til den langsigtede forventede inflationsudvikling (Bemærk: mange andre faktorer spiller ind).
Meget afgørende for det samlede investeringsresultat, er hvorvidt ejendommen kan afhændes til samme afkast, som på investeringstidspunktet.
Denne forudsætning afhænger i høj grad af, hvorvidt investor kan bibeholde lejeindtægterne på samme niveau (med løbende inflationsopskrivninger) i investeringsperioden.
Et taleksempel (nominelle værdier):
Har investor indskudt eksempelvis DKK 10 mio. initialt til investering vil
– de løbende udlodninger i gns. de første 10 år udgøre ca. TDKK 490 p.a. (4,9% p.a.)
– den løbende opsparing i gns. de første 10 år udgøre ca. TDKK 640 p.a. (6,4% p.a.)
– den løbende gns. værditilvækst de første 10 år udgøre ca. TDKK 570 p.a. (5,7% p.a.)
Bemærk:
Akkumuleres de tre procentsatser overstiger dette tal den forventede IRR i eksemplet. Dette skyldes at der i ovenfor anførte beregninger tages udgangspunkt i nominelle tal. Eksempelvis opnår investor nominelt DKK 490 p.a. i udlodninger de første 10 år (dvs. ikke stigende med inflationen).
Refinansierer investor løbende fremmedfinansieringen (fx hvert 4-6 år), vil investor (meget simplificeret) kunne hæve ca. TDKK 1.130 p.a. (TDKK 490 + TDKK 640) i gennemsnit, svarende til næsten TDKK 100 pr. måned eller ca. 11% af den initialt investerede kapital.
Dette samtidigt med, at det underliggende aktiv – alt andet lige – løbende stiger i værdi.