Investering i en erhvervsudlejningsejendom vs en boligudlejningsejendom
Denne artikel sammenligner det forventede afkast på den investerede kapital, målt som den interne rente (IRR) over en 20-årig periode, for to forskellige typer af ejendomme, dels afskrivningsberettigede erhvervsejendomme og dels boligudlejningsejendomme. Der tages udgangspunkt i ejendommene kan erhverves til et startafkast på hhv. 6,5 % og 4,5 % (nøgletal for ejendomme erhvervet til alternative startafkast, fremgår ligeledes nedenfor).
De to ejendomstyper giver i udgangspunkt hhv. et IRR på 12,6% og 8,7% over 20 år, under den forudsætning at startafkastene opretholdes over hele investeringsperioden. Dvs. af driftsudgifterne faktisk realiseres på det niveau, som udgifterne indgår med i startafkastberegningen i gennemsnit, og lejen – der indgår i startafkast beregningen – på samme måde opretholdes i investeringsperioden. Må investor realistisk påregne tomgang og/eller at driftsomkostningerne vil være højere, skal der korrigeres herfor i beregningen. Det er endvidere en væsentlig forudsætning af ejendommene ved investeringsperiodens ophør afhændes til samme afkast, som på erhvervelsestidspunktet.
Hvad er IRR, og hvorfor er det relevant?
IRR (Internal Rate of Return) måler det effektive årlige afkast på investeringen ved at tage højde for alle cash flows over tid – inklusive initialt indskud, løbende nettoindtægter fra leje, rentebetalinger, skat og terminalværdi ved salg. Det svarer til det sammensatte gennemsnitlige afkast og er særligt relevant for ejendomsinvesteringer med gearing via realkreditlån, da det viser, hvordan lånefinansiering kan forstærke afkastet på den egenkapital, du selv skyder ind.
Der tages udgangspunkt i en afskrivningsberettiget erhvervsejendom, ejet via et selskab (f.eks. ApS).
Nøgleantagelser for den afskrivningsberettigede ejendom – fx. detailhandel, restauration, cafe – inkluderer:
- Finansiering: 40 % eget indskud, 60 % realkreditlån med fast 5 % rente (4% fast rente + 1% bidrag), der afvikles over 20 år (annuitetslån).
- Refinansiering: Der tages udgangspunkt i at realkreditlån refinansieres op hvert 5. år, vil maksimal belåningsværdi (med fradrag af 5%)
- Startafkast: Nettodriftsresultat i procent af købesummen. I dag (2026) kan sådanne ejendomme i København/Frederiksberg typisk erhverves for 6,5 % +/- 0,25 % i startafkast, afhængig af beliggenhed, stand og lejer(e).
- Inflation: 2,5 % p.a., der løbende opjusterer leje, driftsomkostninger og ejendomsværdi.
- Skat: 22 % selskabsskat (af driftsresultater, genbeskatning af skattemæssige afskrivninger, samt avancebeskatning).
- Afskrivninger: 3 % p.a. 85 % af købesummen er forudsat afskrivningsberettiget (både bygninger og bygningsinstallationer).
- Periode: 20 år med fuld udlejning.
- Afkast på salgstidspunkt: Det er forudsat at ejendommen afhændes til samme afkast som ved køb.
Bemærk: Forudsætningen om at realkreditlånet løbende opfinansieres hvert 5. år, løfter det forventede IRR fra ca. 10,4% til 12,6%, hvilket medfører at det samlede investeringsresultat efter 20 år – i nominelle tal – øges med (hele) ca. 50 %. Se tidligere Indlæg herom.
Nøgleantagelser for den IKKE afskrivningsberettigede ejendom – boligudlejningsejendom (fri lejefastsættelse) – inkluderer (nedenfor er alene angivet forudsætninger, som afviger fsva. den afskrivningsberettigede ejendom):
- Finansiering: op til maksimalt 80 % realkreditlån med fast 5 % rente (4,25 % fast rente + 0,75 % bidrag), der afvikles over 30 år (annuitetslån).
- Startafkast: Nettodriftsresultat i procent af købesummen. I dag (2026) kan sådanne ejendomme i København/Frederiksberg typisk erhverves for 4,5 % +/- 0,25 % i startafkast, afhængig af beliggenhed, stand, lejer(e) og lejeniveau.
- Afskrivninger: 3 % p.a. 12 % af købesummen (eksklusiv grund) er forudsat afskrivningsberettiget, som bygningsinstallationer.
Bemærk: Mht. maksimal realkreditbelåning af boligudlejningsejendomme – som lovgivningsmæssigt i udgangspunktet må belånes med op til 80% af anskaffelsessummen – rammes disse af et belåningsloft, hvis 1. årsydelsen ikke kan indeholdes i nettodriftsoverskuddet. Realkreditinstitutterne tager typisk udgangspunkt i et fastforrentet 30-årigt annuitetslån når den maksimale LTV på den måde opgøres.
Med de nuværende markedsrenter for realkreditlån, hvor renten på fastforrentede 30-årige lån ligger på ca. 4,25% (+bidragssats), rammes investeringsboligudlejningsejendomme af låneloftet, hvis startafkast er lavere end ca. 5,25%.
Boligudlejningsejendommen der i eksemplet erhverves til et startafkast på 4,5% kan efter førnævnte retningslinjer belånes med ca. 66% af anskaffelsessummen.
Forventet afkast for investering i en afskrivningsberettiget ejendom
Med et startafkast på omkring 6,5 % – med løbende refinansieringer hvert 5. år til ca. 55% af ejendomsværdien (på refinansieringstidspunkterne) – ligger den forventede nominel IRR på den investerede kapital ved en passiv fremskrivning i niveauet 12,6 %
Det svarer til at DKK 1 mio. investeret, bliver til ca. DKK 10,7 mio. over 20 år.
Forventet afkast for investering i en IKKE afskrivningsberettiget boligudlejningsejendom
Med et startafkast på omkring 4,5 % – med løbende refinansieringer hvert 5. år til ca. samme LTV (på refinansieringstidspunkterne), som på investeringstidspunktet – ligger den forventede nominel IRR på den investerede kapital ved en passiv fremskrivning i niveauet 8,7 %
Det svarer til at DKK 1 mio. investeret, bliver til ca. DKK 5,3 mio. over 20 år.
Coming up :
– optimering af afskrivningsgrundlang (hurtigere udskiftning af installationer)
– ændring i inflationsforventninger (kraftigere stigninger end inflation. Inflations betydning for investeringen)
– tomgangs betydning for afkastet