Konkrete overvejelser (langerbeskatning)

Konkrete overvejelser angående den eventuelle kommende “Lagerbeskatning”

GENERELT

Nogle investorer vil muligvis overveje at sælge ud uanset hvad, grundet f.eks. frygt for prisfald i markedet, jo tættere vi kommer på implementeringen, og afvente en eventuel ny prisdannelse har fundet sted.
Men det er dog nok de færreste, der direkte vil træde helt ud af markedet nu (ved frasalg), med henblik på senere at træde ind i markedet igen. Dertil er transaktionsomkostningerne for høje, reaktionstiden for lille og – for nogen – markedet ikke stort nok til at absorbere dette (de som af andre årsager havde overvejet at foretage tilpasninger i deres portefølje bør tage den kommende regelændring med i deres overvejelser).

De fleste må formentligt indstille sig på at tage et tab på porteføljen (der så vil kunne indhentes over de næste antal X antal år).

MISTEDE AFSKRIVNINGER

Jf. lovudkastet og de seneste meldinger fra personer tæt på den politiske proces, ser det ud som om, at afskrivningsretten bortfalder for de ejendomme, som lagerbeskatningen i øvrigt kommer til at omfatte. Bliver det udfaldet, kommer det til at have stor betydning for værdiansættelsen af denne type ejendomme.

Likviditetsmæssigt illustrerer nedenstående tabel betydningen:

Teoretisk vil det i en alt andet lige situation medføre nedenstående værdifald:

Bemærk: Den afskrivningsberettigede andel af anskaffelsessummen i eksemplerne udgør hhv. 17 % og 86 %, for hhv. boligudlejningsejendommen (ex.: kollegie) og den afskrivningsberettigede ejendom.

Wind Ejendomme erhvervede sammen med en gruppe af investorer én boligudlejningsejendom i 2009 for DKK 65 mio. (afkast på ca. 5%).

Investeringen blev foretaget i et anpartsselskab.

Pga. den voldsomme værdiudvikling, der er sket de senere år i ejendomsmarkedet, steg ejendommen eksplosivt i værdi.

Ejendommen blev afhændet i foråret 2021 – for DKK 185 mio.

Ejendommen var blevet opbelånt i 2020 og kreditforeningen havde ved den anledning vurderet ejendommen til ca. DKK 120 mio.

Forestiller man sig loven er indført og at ejendommen ville opnå en skattemæssig “indgangsværdi” på eksempelvis DKK 120 mio., og ejendommen efterfølgende

Selskabet havde undervejs i investeringsperioden (senest i 2020) “op-belånt” ejendommen med størst mulig realkreditbelåning, og havde således fået udbetalt i alt ca. DKK 9 mio. i perioden. Havde selskabet ikke solgt ejendommen, og eksempelvis så værdiansat ejendommen til en forsigtig værdi på “blot” DKK 150 mio., skulle selskabet have svaret en aconto skat på ca. DKK 19 mio. – såfremt den varslede lovgivning omkring lagerbeskatning havde været i kraft. Dette havde ikke været muligt – ejendommen var jo netop, som nævnt blevet op-belånt maksimalt i investeringsperioden (med DKK 9 mio.)! Alt over en værdisætning på ca. DKK 106 mio. ville have givet problemer
Eksemplet illustrerer problemstillingen i den ny lovgivning, for fremtidige investorer der overvejer at etablere nye ejendomsinvesteringer i selskabsform. Eksisterende ejendomsinvesteringsselskaber vil formentligt blive “reddet” af, at der forventes indført en “overgangsordning”, hvor alene fremtidige værdistigninger – dvs. efter 1. januar 2023 – vil blive omfattet af aconto beskatningen).

“PROBLEMER” VED STIGENDE VÆRDI

Ja – lidt grotesk overskrift, at det skulle give problemer for investor, hvis ejendommen stiger i værdi ! Men det vil faktisk – i nogen situationer – kunne medføre store problemer. Hvis ejendommen stiger kraftigere og/eller hurtigere end forventet ved investerings start, kan det give problemer med likviditeten for ejendomsejeren. Problemstillingens illustreres i nedenstående tabel.

TABELINTRO: En boligudlejningsejendom (blå tabel) erhvervet for DKK 100 mio.

Kommentarer til tabellen:

Hvis man tager udgangspunkt i en situation, hvor investor har erhvervet en boligudlejningsejendom til DKK 100 mio., og i forhold til långiver i forbindelse med investeringens etablering har været konservativ, og udarbejdet et initialt investeringsbudget over de 15 år, hvor der er regnet på værdiudvikling på 1 % p.a., og med långiver aftalt en given afviklingsprofil på finansieringen, som parterne er tilfredse med. I udgangspunktet medfører det i eksemplet en overskydende likviditet på TDKK 2.844 over de 15 år til investor. Tænker man sig at værdiudviklingen efterfølgende bliver 4 % p.a. i gennemsnit vil likviditeten i projektet være forværret med med TDKK 12.809 over de 15 år, hvilket svarer til ca. TDKK 850 p.a.
En udbyder af ejendomsinvesteringsselskaber vil have en lignende problemstilling af skulle håndtere. I stedet for at have en overskudslikviditet på TDKK 2.844 i alt svarende til ca. TDKK 190 pr. år i 15 år – som kunne have været stillet investorerne i udsigt fra start skulle have udloddet undervejs – bliver resultatet at projektudbyderen bliver nødt til at fremsende girokort til investorerne på ca. DKK 850 p.a., såfremt det ikke er muligt, at opnå en op-belåning af ejendommen overhovedet undervejs.
Det er bestemt ikke sikkert at en ejendom altid løbende “blot” vil kunne op-belånes ved stigende værdi, så en eventuel likviditetsmanko grundet den løbende skattebetaling vil kunne dækkes ind den vej rundt. Markedet for ejendomsfinansiering er meget omskifteligt, og låneudmåling og -vilkår i øvrigt kan man på ingen måde være sikker på korrelerer synkront med markedsudviklingen. Lånemarkederne er i høj grad styret af de generelle konjunkturcyklusser (herunder inflation og renter), central- og nationalbankernes ageren, politiske indgreb, konkurrencesituationen mm.

I nedenstående tabel illustreres hvad indvirkning den løbende beskatning af værdistigningerne – ved forskellige stigningsprocenter – kombineret med bortfaldet af afskrivningsretten betyder:

Kommentarer til tabellen:

Af tabellen fremgår eksempelvis (røde markeringer), at ejendomsinvestor (boligudlejningsejendom) bør reducere sit købstilbud fra DKK 100 mio. (3,5% i startafkast) til DKK 91 mio. (3,84%) for at opnå den samme interne rente af den investerede kapital på ca. 9,5%. Af prisreduktionen kan hhv. DKK 7 mio. og DKK 2 mio. henføres til aconto beskatningen og de mistede afskrivninger. Investors akkumulerede likviditet i investeringsperioden reduceres en “smule” fra TDKK 8.396 til TDKK 5.159 i eksemplet.

INDGANGSVÆRDIEN

I forbindelse med en eventuel ny lovgivning af løbende aconto beskatning af de regnskabsmæssige årlige værdijusteringer må det formodes, at der indføres en overgangsordning, således at det alene blive værdireguleringer fra og med den 1. januar 2023, der bliver omfattet af aconto beskatningen. Der vil i givet fald skulle ske en værdifastsættelse af alle de berørte ejendomme pr. denne dato – en “Indgangsværdi”.

Man må formode at stort set alle ejendomsbesiddere vil være stærkt interesseret i at få fastsat den størst mulige indgangsværdi for ejendommene. En hver ekstra krone investor kan forsvare at medtage i den udskudte skattesaldo pr. den 31. december 2022, vil gå mere eller direkte på bundlinjen for ejendomsinvestoren, set over investeringsperioden.

Nedenstående tabel illustrerer et eksempel på en ejendom, der for år tilbage (måske i 2008) er erhvervet af et selskab for DKK 100 mio., hvilken betydning det vil have for investeringsresultatet, alt efter om der pr. den 1. januar 2023 er anvendt en Indgangsværdi på DKK 150 mio., DKK 175 mio., DKK 200 mio. eller DKK 225 mio., som sælges for DKK 250 mio. i 2033 (dvs. 10 år efter den ny lovning er trådt i kraft).

Kommentar til tabellen:

Som det fremgår af tabellen udgør forskellen i skattebetalingerne ca. DKK 1,6 mio. i gennemsnit pr. år i hvert af de ti år frem til salgstidspunktet i 2033, alene forårsaget af en forskellig regnskabsmæssig vurdering i efteråret 2022. Beløbet svarer ca. til forskellen i saldoen på udskudt skat pr. den 31. december 2022, nemlig forskellen mellem de DKK 27,5 mio. og DKK 11 mio. hensat i udskudt skat.

Men “festen” slutter ikke for den investor (alternativ nr. 4), der har været mest aggressiv i ejendommens værdiansættelse i 2022. Pga. den højere saldo for udskudt skat pr. 31. december 2022 – som må formodes at blive et evigtvarende gratis finansiering ydet af staten – vil investor kunne opnå en betydelig højere salgsværdi for ejendommen når den sælges i 2033. Nedenstående tabel illustrerer i hvilket omfang.

Har investor som sælger i ejendommen i 2033 haft en Indgangsværdi på DKK 200 mio. frem for DKK 150 mio., vil ejendommen – alt andet lige – kunne indbringe Sælger en salgspris på yderligere DKK 32 mio. (forskel mellem DKK 250 mio. og DKK 282 mio.).

Kommentar til tabellen:

Som det fremgår af tabellen opnår den ny ejer af ejendommen ca. den samme interne rente fra investeringen, uanset den højere anskaffelsessum, pga. den højere udskudte skat der kan videreføres.
En væsentlig forudsætning er, at långiver er villig til at yde finansiering til samme LTV i alle scenarier, uanset at handelsprisen er højere. PS: effekten heraf er der regnet på længere nede i indlægget.

Ingen tvivl om at ejendomsmæglerbranchen går kronede dage i møde mht. behovet for udarbejdelse af (høje) mæglervurderinger omkring årsskiftet 2023 – og efterfølgende formentligt også advokatbranchen – idet ejendomsejerne formentligt vil gå endog meget langt for at forsvare hvad de mener deres ejendomme er værd…..